12月1日14:00，复旦大学经济学院专业学位实务模块课程系列讲座第491期如期举行。莱顿商学院（LEIDEN）教授孟志昕女士通过线上授课方式，为经济学院资产评估专业硕士带来了主题为“商用不动产投资并购”的讲座。本次讲座由复旦大学经济学院资产评估专业硕士项目主任蒋祥林副教授主持。
孟志昕，莱顿商学院（LEIDEN）教授，国际注册商业地产投资师(CCIM)，国际注册资产管理师（CPM）候选人。
孟志昕女士有超过20年的房地产从业经验，历任北京第五广场置业有限公司营销总监、东方财富置业副总经理、北京东方信德房地产经纪有限公司总经理、北京世联明德商业管理有限公司董事总经理。孟志昕女士有着丰富的商业地产投资、大宗交易、城市更新项目改造经验，累计成交超过200亿元。曾经参与的商业地产项目包括:五矿广场（原名：第五广场）、光耀东方广场、光耀东方中心、金贸中心、望京UCS（原名：望京新一城）等商业地产项目。
本次讲座，孟志昕老师从商业地产的本质、特征及发展趋势出发，引出商业地产投资的话题，进而详细介绍了商业地产投资的一整套流程和具体关注的要点，并辅以案例加以说明。
根据商业实质，能通过商业经营为投资人提供收益的不动产都属于商业不动产的范畴。商业不动产的领域涉及写字楼、商业、公寓、会展等，不包括公共服务类建筑，如学校、医院。孟老师以写字楼为例，对商业房地产进行深入的讲解。写字楼与住宅有着本质区别：写字楼属于生产资料；而住宅是生活资料。因此，写字楼的定价偏理性化，写字楼租金与租房企业的管理费用紧密相关；而住宅的决策更加感性，良好的场景描述和体验可以有效提升消费者对产品的价值认同。
写字楼呈现出高层化、综合化、智能化、灵活化、生态化等发展趋势。由于城市人口高度集中，用地紧张，办公楼因其自身用途而需要在中心地带集中建设，因此写字楼高层化发展成为一大趋势。此外，孟老师提出，由于在单纯的办公大楼上下班时人流非常集中，如果写字楼承担单一功能，就无法很好地解决工作人员的交通、餐饮、购物、居住等综合性要求，且会造成流量的浪费，因此，核心城市的写字楼逐步从单一功能向多样化功能转化，目前依托轨道建设的城市综合体项目，成为写字楼主要的模式之一。随着计算机技术和自动化技术的普遍应用，大量智能化系统应用于办公楼的管理之中，包括：如办公自动化、楼宇自动化、消防自动、安防自动化等系统等。随着网络化和信息化发展，以及人们意识的变化，写字楼的环境也随之发生变化，呈现生态化布局。
写字楼投资的全流程包括“投”、“融”、“管”、“退”四个阶段。
投资阶段的关键在于锁定投资标的项目的城市和所在区域，由于写字楼的发展与所在城市的经济结构，特别是第三产业的发展高度相关，因此，写字楼投资必须要从区域经济结构、发展水平、市场供需等多种因素对标的资产进行评价。孟老师认为，可以从当前经济基础、未来经济预测、写字楼需求等方面进行分析，根据经济基础和市场分析对区域内写字楼市场需求去化进行合理预测，同时，写字楼项目的租金收入是写字楼估值的核心要素。孟老师通过对北京和郑州的商业房地产市场进行对比分析，对比了不同区域市场由于经济基础、产业结构、供需关系的不同，所呈现出的截然不同的潜在投资环境。此外，还应当根据投资理念选择适当投资风险的标的资产。在此前的一段时间，国际投资者对中国商业地产的投资策略为增值导向型策略，追求高风险高收益。孟老师结合自己参与第五广场项目的经验，为同学们讲述了该投资策略的投资逻辑。在奥运会举办之前，一方面，中国房价开始快速上行，另一方面，人民币也在不断增值，因此许多国际投资者愿意增加选择高风险高回报的机会型项目，当时投资基金的IRR预期均超过20%。而随着中国市场不断成熟和壮大，机构投资者对于中国市场的评价也从机会型市场向增值型市场转换，目前中国市场主力的投资者已经以价值增值型为主。
融资是一种能力，主要体现在融资规模和融资成本两方面。融资能力是机构投资者核心的能力之一，此外底层资产的质量也会影响融资结果。
写字楼资产管理的核心在于现金流管理。写字楼的管理是一项长期过程，合理的租金预期和出租率预期有利于提升该项投资的确定性，保证项目现金流的充足性和使用效率。投资项目落地后，投资人需要进行前期及开发期的资产管理工作，对写字楼进行规划和招商。租赁开始后，运营方需要进行客户关系的维护与管理、物业管理等。良好的管理可以有效满足客户需求，提升客户体验，保证预期租金价格和预期出租率的实现，进而保证预期现金流的实现。
写字楼的退出是回笼资金的过程。按照写字楼交易面积的不同，写字楼退出策略可以分为整售、散售两类，而根据写字楼交易路径的不同，退出策略又可以有资产方式、股权等方式。散售是SOHO的典型策略，其优势在于卖出时间较快、价格较高，但这种方式将写字楼的面积进行分割，导致每一部分单独出租，由于小面积租客不是优质客户，因而写字楼品质难以提高，且鉴于小租客预算有限，租金难以提高。目前大部分写字楼的退出策略为整售，这样可以保证物业品质，但成交周期往往较长。此外，写字楼投资还可以通过资产证券化这一创新性方式实现退出。
投资人需要对本次商业地产投资进行评价，通过现金流模型对回报率进行分析。其中，营业净收入（NOI）是该模型的一个关键值。投资人需要针对实际情况测算每期的租金收入和投入的费用，进而测算每期的营业净收入。
最后，孟志昕老师和同学们分享了一项写字楼项目城市更新改造案例。案例中的标的资产为一处商业中心，项目组通过对区域研判、市场调研和客户探访，明确了该城市更新项目的定位，将原有商业中心改造为写字楼，实现高额回报。
本次讲座为同学们展现了商业不动产投资并购的全部流程，孟志昕老师结合她的丰富理论知识以及在商业房地产、特别是写字楼投资领域的丰富经验，为同学们详细讲解了商业不动产投资各个阶段的具体实务操作和关注要点，并通过案例分析法，引发了同学们对相关理论的深入思考，极大丰富了大家在该领域的知识。至此，本次课程圆满结束，感谢孟老师的精彩分享。
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