【校外行业专家授课】
紫卿资产创始人兼总裁陈斐先生
主讲长租公寓的时代机会和资产证券化
12月19日下午13:00，由紫卿资产创始人兼总裁、紫卿光华投资家俱乐部创始人陈斐先生主讲的第291期实务课程在经济学院614会议室举行。该场讲座由学院国际商务硕士项目主任陆寒寅副教授主持，主题为“长租公寓的时代机会和资产证券化”。经院及大数据学院40多名国商硕士研究生参加听课。
陈斐先生拥有逾十五年的亚太地产并购及基金管理经验，曾参与主持近260亿人民币商业地产投资交易，曾主导操盘绿庭美国地产开发基金、IDFG澳大利亚墨尔本地产开发基金等十余支基金。历任中国地产基金Top10乾立基金董事总经理，A股主板上市公司绿庭投资（600695）总裁助理兼地产基金总经理，联想集团旗下三益资本创始合伙人等管理职务。早年还在新加坡淡马锡旗下腾飞集团(Ascendas)基金部、复星集团、香港瑞安地产永灵通资本(Winnington Capital)从事基金投资管理工作。2016年，陈先生创立紫卿资产，为闽南家族企业提供泛投融资顾问服务，同期创立紫卿光华投资家俱乐部，拥有副总裁级别以上会员近500人。
陈先生首先向参会师生详细介绍未来房屋租赁的需求来源。2010年以来，我国流动人口规模已突破2亿大关，2014年达到2.53亿的峰值后，近两年稳定在2.45亿左右。大量流动人口向一二线核心城市聚集，根据2017年公布的数据，北京有常住流动人口820万，上海990万，广州480万，深圳750万。根据《中国流动人口发展报告》（2015），这些流动人口平均年龄仅28.1岁，且居留时间长，有强烈的租房需求。85后已晋升为新的租房主力军，占到租房人口的80%，90后也占了45%的较高比例。需求特征变得更加个性化、社交化和智能化。
关于长租公寓，目前整体供应量较少，未来将迎来巨大且高速的发展空间。从供给端测算，长租公寓间数预计在2020年达到1000万间，单间年度营业收入约1.8万元，从消费群体看，租金收入应高于这个数据，预计平均租金增长率为5%。核心城市的整体租金回报率较低，后续增长空间较大，长租公寓将拥有千亿级市场、百亿级利润。
2017年8月主要房地产政策显示，从中央到地方，有关鼓励住房租赁市场发展的政策密集出台；中央不断完善住房租赁制度的建设，加快推进房地产长效机制；各地积极推进住房租赁市场发展。未来三年内，会出现更多以开发商为背景的租房运营商，而非个人运营，这是新机遇下最主要的变化之一。
长租公寓的盈利来源主要有以下四种：租金收入、衍生服务收入、金融产品、物业溢价。目前大多数长租公寓的主要盈利来源是租金收入，而金融产品就是长租公寓的资产证券化产品。整个资产证券化过程大致如下：投资标的聚焦在一线城市的存置物业，以低于重置成本的价格并购高质、能创收的资产；迅速并积极地输出改造、招商、运营等专业能力，提升物业价值，改造后的租金收益率超过6%；通过股权交易、资产交易、境外REITs、境内ABS等多种渠道退出。如果把私募基金与资产证券化结合，能够形成一个“投融资→管理经营→成熟退出→再投资”的闭环，加速存量资产的盘活。
长租公寓的金融创新将是未来重大的机遇。在应收款方面，可进行租约证券化，在应付款方面，可进行供应链证券化，而通过REITs（房地产信托投资基金），可进行物业资产的证券化。
最后，陈先生通过讲解“魔方公寓”和“新派公寓”的具体案例，让大家对长租公寓的资产证券化有了更为直观的了解。
讲座结束后，陆寒寅老师进行了精彩点评并提出了启发性问题，同学们也对自己感兴趣的房地产投资、就业问题等方面进行提问，陈先生均一一给予详细解答。此次实务课程圆满落下帷幕。
复旦大学经济学院
专业学位研究生教务办公室
2017年12月21日
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