【校外行业专家授课】
中估联信息技术有限公司研发总监颜莉博士主讲
“房地产金融资产服务未来发展方向及大数据的广泛应用”
11月28日下午13:00，由中估联信息技术有限公司颜莉博士主讲的复旦大学金融专硕实务课程在经济学院201会议室举行，主题是“房地产金融资产服务未来发展方向及大数据的广泛应用”。讲座由学院互联网与大数据金融项目主任周光友副教授主持，金融硕士研究生以及部分校外爱好者，共计70余人聆听了这次演讲。
颜莉博士在房地产行业有着多年的从业经验，潜心房产估价专业技术研究，是行业内资深专家。
演讲伊始，颜莉博士用三个看似简单的问题引发大家的思考。房地产和一般产品有什么不同？房地产的价格由什么决定？价格决定机制又与什么相关？接着，她为大家一一讲解。第一个问题：房地产的特殊之处在于，它不仅具有居住的消费属性，还拥有投资属性，那就是通过买卖价差和租金获取收益。她以身边案例来说明中国目前存在的问题。许多坐拥上海多套房产的朋友其实活得并不安心，因为他们总是担心把握不好时机，而错过下一轮房价暴涨。这说明投资属性在中国已经发生了变化，慢慢演变成了投机属性。
第二个问题：房产的价格是由它的两个属性来决定的。消费属性所具有的价值是由住户满意度决定，这要看房屋的品质、装修等。投资属性则由预期决定，正如股价，要结合基本面来看大家的预期。第三个问题：产业导向、土地制度和文化观念共同决定了价格机制。中国实行的是批租制度，随着土地资源的稀缺，该制度有着天然的推高房价的功能。另外，中国传统的买房而不是租房观念，也使中国房价在世界居于高位水平。
第二部分，颜博士带我们回顾了中国房地产发展历程。现阶段，房地产市场的基调已经从去库存变为去杠杆。2016年，据估计，去化周期仍需要约4.7年。但前两年去库存的努力已经有所成效。一、二、三线城市房价和销售额收入涨幅均有所下降。对于去杠杆，她指出，政府的目标不是追求低杠杆率，而是杠杆率的平稳增长。近年来，一方面，随着首付率的大幅下降，杠杆率大幅攀升，而这其中非银贷款大量增加，这给中央控制风险和资金带来了很大困难。另一方面，对于开发商来说，其净资产收益率、营业利润增长率等指标都在下降，说明其整体运营能力在下降，这对于银行的负面影响非常巨大。因为银行贷款是开发商资金的主要来源，开发商经营状况的恶化会大大提高银行的坏账率。因此，以上两方面使得去库存成为了主基调。
十九大召开以来，中央明确了“房子用来住，不是用来炒”的定位，释放出明显的改革信号。针对需求端需求旺盛，投机气氛浓厚，而供给端开发面积和投资下降，开发商整体运营能力下降的情况，住建部、央行、土地部门纷纷出台了政策。住建部强调，要加快培育住房租赁市场，向租售同权的方向努力。央行形成因城施策、差别化住房信贷政策，加强房地产市场的宏观审慎管理。银监会则推行加强房地产泡沫监管的货币政策。
第三部分，颜博士介绍了房地产金融资产服务—大数据的应用，也就是她目前主要的研究领域。她引出了两个有趣的名词—黑天鹅和灰犀牛。黑天鹅指的是难以预测、不寻常的事情，灰犀牛指的是一系列警示信号和迹象之后出现的大概率事件。她认为，目前我们已步入灰犀牛时代，能够充分辨别危墙的信号，做好防范工作。而这一转变的根本原因，在于大数据技术的飞速发展与充分运用。在大数据技术与分析的基础上，专业的风控管理系统将风险控制在可控范围内，多维的金融创新释放了流动性，为高集中度、高杠杆的房产市场释放风险。
大数据时代给房地产服务行业带来了诸多变革。传统的机械思维下，房产研究人员通过大胆假设、小心求证，只能通过小样本得出一个相对确定的价格，而大数据思维则是穷举案例、大样本调查，再得出各种概率下的价格。传统的分析是经验驱动的，遵循经验积累、反复论证、对比分析的过程，受个人因素影响较大。而大数据时代是数据驱动，通过企业和平台大量的数据积累和个人丰富的数据知识和数据能力相结合，得出更加科学的结果。
讲座结尾，颜博士精彩地化用了《双城记》的开头，“这是最坏的时代，却也是最好的时代”。在这个坏时代里，灰犀牛、黑天鹅事件时有发生，但同时，有了大数据和专业的分析团队，我们正活在一个发展前所未有迅速的时代里，我们越来越有能力防范和化解风险，越来越有能力稳步发展经济。
演讲结束后，周光友副教授做了详细点评，颜博士还回答了部分同学提出的各类问题。整场演讲精彩不断，同学们也积极参与，现场气氛热烈。演讲在掌声中圆满结束。
复旦大学经济学院
专业学位研究生教务办公室
研究生黄依婷撰稿，何立民修改
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