国务院总理李克强日前表示，要采取符合国情和城市特点的有效措施，努力实现住有所居，促进房地产市场平稳健康发展。这是决策高层在密集发布房地产调控措施后的首次发声。至此，长达一年的房地产市场的疯涨告一段落。如何看待房地产这一轮涨势？如此火爆的态势对我国经济造成了哪些影响？针对上述问题，金融时报记者专访了复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授。
尹伯成
复旦大学资深教授，房地产研究中心主任，博士生导师
长期从事经济学说史研究和西方经济学基础教学工作，著有《西方经济学简明教程》、《现代西方经济学习题指南》、《西方经济学说史——从市场经济视角的考察》等，另有文章300余篇，对宏观经济、经济思想史、房地产经济等提出独到见解。
房地产的疯狂涨势是非理性、不健康的
记者：请您介绍一下去年下半年以来，房地产市场的态势。
尹伯成：截至到目前，全国大城市房价已连续16个月上涨。指数研究院数据显示，今年9月份新房均价环比上升2.82%，达每平方米12617元，高于8月份的2.17%。9月份房价同比上涨16.6%，高于8月的13.75%。部分地区销售面积和销售金额分别出现了30%和40%左右升幅。部分一二线城市中心区域房价也上升30%-50%左右。地价上涨更是有过之。如上海市中环线外某一住宅地块拍卖以每平方米7万多元楼板价成交，估计将来房价要达10万元-12万元一平米。信息一出来，该地区二手房价格立即飞涨。目前上海商品住宅均价到9月25日已经4.4万元，同比去年大涨38.4%。深圳新房均价已超过每平方米5万元。
记者：您如何看待房地产这一轮疯狂的涨势？
尹伯成：我国房地产市场出现的这种形势是非理性、不健康的。第一，楼市这种走势与我国的整个经济走势是背离的：我国经济增长近年来正从高速的10%、9%、8%、7%到6%的中高速变化，房地产如此突然火爆，能是健康的吗？第二，使我国房价收入比更加不合理。例如在北京，现在每平方米价格折合大约6000欧元，上海内城甚至高达1.34万欧元。然而北京人每月平均才挣大约950欧元。当维也纳人为购买一套普通公寓需要花费大约14年收入时，北京人得花上33年的收入。第三，使我国房价租金比更不合理。尽管我国最近几年房租也已有大幅度上升，但始终跟不上房价上涨，因为房租毕竟多多少少要反映租房者的消费能力。如上海中心城区一套100平方米商品房动不动要800万元-1100万元，而每年租金能租到15万元-18万元就很难了。如此高的房价租金比在全世界也是少有的。
疯涨的背后是政策和资金的驱动
记者：房地产市场出现如此走势的原因是什么？
尹伯成：因素是多方面的。首先是政策驱动。为稳增长，去库存，除了极少数城市都取消了限购，大幅度降低利率、税费以及按揭贷款首付比例，使投资和投机性购房成本和门槛大大降低，许多人利用信贷杠杆进入房地产市场从事投资和投机性购房活动。举个例，一个人在上海或者深圳以5%的利率贷款600万购房，一年利息30万元，两年付利息60万元，两年房价上涨少说上涨30%-50%，就是赚180万到300万元，扣除各种成本假定30万元，最少就能赚90万元，说不定能赚180万元-200万元，比一些实体经济部门辛辛苦苦经营一年的利润还高。其次是货币资金驱动。国家为稳增长，应对经济下行压力，实行稳健的货币政策。国家本来希望资金能流入实体经济部门，但因为做实业不赚钱，商业银行更愿意贷款给房地产业，因此资金大量流入房地产领域。到8月底，居民住房贷款今年就增加近3万亿元，远远超过工业贷款。加上去年夏天股市大幅度调整以来一直不振，股市上资金也大量流入楼市。于是，资金推动了房地产持续火爆。三是投机需求驱动。去年开始的人民币汇率调整，增强了人民币贬值的预期，信托理财的收益率又不断走低，许多有钱人出于货币保值增值要求，纷纷把目光投向不动产，使房地产投资、投机性需求大大增加。四是土地成本驱动。这一轮房地产火爆也适应了各地政府的迫切需要，因为房地产火爆了，不但土地能批租出去，而且地价又能不断上涨，使十分沉重的地方债务可以化解，并能有钱进一步搞各项地方建设。地价上涨，会增强房价上涨预期，形成抢购热潮，有利于消化原有房产库存。五是市场乱象驱动。一些房地产开发企业和中介机构趁机发布虚假广告，故意编造散布谣言，制造房源紧张气氛，用种种手段煽动人们购房以抬高房价，从中牟利。在这些“驱动”中，政策驱动和资金驱动是关键性的。
调控政策应统筹兼顾，疏堵并举
记者：持续火爆的态势会对我国经济造成哪些影响？对此您有哪些建议？
尹伯成：影响是有利有弊的。利的方面，一是缓解了我国经济下行压力。房地产毕竟是国民经济中的大块头，在抵挡经济下行中具有举足轻重地位。目前我国还能保持6.7%GDP增速，房地产的火爆作用不应当忽视。二是缓解了我国庞大的就业压力。房地产是一个上下游涉及60多个行业的支柱性产业，其发展关系到一系列行业中劳动者的饭碗问题。在我国当前要淘汰落后产能，关闭一些企业过程中，必然出现失业问题，房地产火爆能带动许多行业发展，保住千百万职工饭碗，还能增加这些企业收入。三是能缓解财政困难矛盾，尤其是地方债务压力。房地产火爆不仅使地方政府获得了大量土地出让收入，还使政府有关税收和费用大大增长。四是房地产火爆吸纳了社会上大量游资，把它们沉淀在不动产领域总比让它们流出境外或者国外要好得多。
但是，这轮房地产火爆也带来不少问题。首先也是最主要的会影响供给侧改革，影响实体经济的健康发展。为什么？一是房价上升必然使用工成本上升，因为房价上升会推动房租上涨，打工者必须涨工资，否则过不下去。这就必然增加企业运行成本，降低企业利润，使本来利润就不多的广大企业更加经营困难。二是越来越多的资金流向房地产业后，经营实体经济的企业的贷款就更加困难。一些得不到银行资金支持的企业就可能不得不用更高的代价获取资金，从而会在经营中雪上加霜。三是房地产的火爆会进一步强化人们的浮躁心态，不专心于如何经营好自己的业务或者企业，而是想方设法去炒房。四是不利于创新驱动，因为创新驱动要靠人才，而房价如此高企并进一步上涨，住房的困难就会把许多创新需要的人才挡在了门外。其次，这轮房地产火爆会影响我国城市化进程。因为房价更高后农民更难进城了。当然，他们也可以通过租房解决住房困难，但是房价一高，租金也必然上升，否则出租人要亏损。第三，进一步增加了金融风险，因为这轮房地产资金重要来源是银行贷款，如果房地产泡沫破裂，银行会不堪承受。第四，进一步加大了贫富差距。使本来许多住房困难的城镇居民更加难以改善住房条件，不少依靠贷款购房的消费者尽管利息低了但由于贷款数量更大后还款负担还是加重了，而抓住了机会的许多炒房人变得更加富有了。这轮房地产火爆产生问题，还有其他一些，例如大大增加了拆迁成本，进一步加大旧城改造的难度，又如不利于消化三、四线城市的大量房地产库存（因为资金过度流向了一、二线的热点城市）等。
权衡利弊，可能总体上弊大于利，因此我国最近多地出手为楼市火爆降温，包括重启限购，提高购买第二套房的首付比例等以抑制投资投机需求，打击房地产领域中的种种乱象等。这些措施可能在短期内产生一定效果，但要从根本上解决问题，可能还需要在制度上采取一些措施。例如，如何在相当长时期内进一步约束投资、投机性需求，包括收紧投资、投机性购房的首付和信贷，将现在的住宅转让年限适当延长到5年或者10年，增加转让时差价收益的所得税税率，及时释放出台未来不动产税收信号等。但是，考虑到目前我国经济形势，在采取进一步的调控政策措施时必须统筹兼顾，疏堵并举，长短结合：一是供给和需求相结合，在增加房地产市场上的有效需求同时，适当增加一些一、二线热点城市的住宅土地供给，促进供求平衡；二是行政措施和经济政策相结合，在实行必要的限购等措施同时，还要注重信贷、税收等市场经济手段；三是抑制投资、投机需求和鼓励住房消费相结合，抑制为获取短期买卖差价的投机性购房活动和适当鼓励为长期出租的合理投资活动相结合；四是将部分一、二线房地产过热城市的降温和促进三、四线城市房地产库存消化结合，各种政策措施真正能因城施策，不搞一刀切。
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